Diện Tích Đất Thực Tế Không Trùng Với Diện Tích Đất Trong Sổ Đỏ Phải Làm Gì?

Do sai sót trong khâu đo đạc hoặc làm giấy tờ, không ít trường hợp diện tích đất trên thực tế không giống với diện tích ghi trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Người dân cần làm gì để đảm bảo quyền lợi trong trường hợp này. Luật sư sẽ tư vấn chi tiết trong bài viết dưới đây.

Hỏi:

Tôi cùng bạn mua chung 1 lô đất và đã tiến hành tách thửa riêng, tuy nhiên sau khi ra sổ thì diện tích đất của tôi lại không giống như trong cam kết ban đầu của cả hai. Cụ thể ở đây là thửa đất của tôi bị nhỏ hơn so với cam kết ban đầu. Người kia giải thích là do địa chính đo đạc sai nên dẫn đến ra sổ sai. Trường hợp này tôi có thể có những hướng xử lý nào cho thỏa đáng?

Phương Uyên (Bình Phước)

Trả lời:

Trước hết, khi phát hiện ra diện tích đất trên Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) không đúng với cam kết khi mua bán và tách thửa, bên mua cần xác định rõ nguyên nhân sai sót xuất phát từ hồ sơ kê khai hay do sai sót khi đo đạc của cán bộ địa chính. Khi xác định được sai sót nêu trên xuất phát từ chủ đích của người sử dụng đất (cụ thể từ ý chí của bên mua còn lại), người mua có thể làm việc lại với đối tác hoặc khởi kiện người này tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án có thẩm quyền khi xảy ra tranh chấp.

Người dân có thể phản ánh thông tin sai sót trên sổ đỏ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Ảnh min họa

Trong trường hợp chênh lệch diện tích trên Giấy chứng nhận xuất phát từ lỗi đo đạc của cán bộ địa chính, dưới đây là một số hướng xử lý người mua cần lưu ý:

Thứ nhất, trong trường hợp việc đo đạc sai dẫn đến có sai sót thông tin về diện tích thửa đất, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người mua có quyền gửi văn bản phản ánh về các sai khác thông tin của thửa đất đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Trên cơ sở phản ánh của người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, đối chiếu, thực hiện chỉnh lý biến động bản đồ địa chính (là tài liệu sử dụng để cấp Giấy chứng nhận) và sổ mục kê đất đai và thông báo việc cập nhật, chỉnh lý biến động cho Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc chỉnh lý bản đồ địa chính sẽ dẫn đến cần cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo thông tin sau chỉnh lý.

Thứ hai, căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, nếu việc sai sót trong đo đạc dẫn đến diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trong Giấy chứng nhận được cấp, người mua thực hiện thủ tục cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận tùy thuộc vào từng trường hợp có sự thay đổi đối với ranh giới thửa đất hay không được liệt kê dưới đây.

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận đã cấp thì người có quyền sử dụng đất được yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi đó, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Khi đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, bao gồm: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi

Khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp ranh giới thửa đất thay đổi, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 37 và Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Hồ sơ bao gồm:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Giấy tờ chứng minh phần diện tích tăng thêm (nếu có). (Điểm b Khoản 16 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp ranh giới thửa đất thay đổi được hướng dẫn chi tiết tại Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

LS. Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: +8424 3751 1888