Giải đáp 5 thắc mắc về phí bảo trì chung cư

Mức kinh phí bảo trì chung cư mà người mua nhà phải đóng khá lớn, bằng 2% giá trị căn hộ. Vậy khoản phí này dùng để làm gì, do ai quản lý?

Kinh phí bảo trì nhà chung cư là gì?

Do đặc thù tòa nhà chung cư ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng chủ căn hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như hầm gửi xe, hành lang, hệ thống chiếu sáng, hệ thống PCCC, máy phát điện, hệ thống cấp thoát nước, phát thanh truyền hình, cột thu lôi… Trong quá trình vận hành, dưới tác động của thời tiết, khí hậu và con người, khi các hạng mục này xuống cấp hay phát sinh sự cố hỏng hóc thì cần có nguồn kinh phí kịp thời để khắc phục, đảm bảo chất lượng nhà ở cũng như sự an toàn của cư dân.

Kinh phí bảo trì chung cư được quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, kinh phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.

Phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014.

Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?

Như vậy, mục đích sử dụng phí bảo trì chung cư là để duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa các phần sở hữu chung của chung cư, không sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác. 

Phí bảo trì chung cư tính như thế nào?

Cách tính phí bảo trì nhà chung cư được quy định tại Khoản a Điều 108 Luật Nhà ở 2014 và trong hợp đồng mua bán/cho thuê nhà. Theo đó, khi mua hoặc thuê nhà, người mua/thuê phải chi trả một khoản bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản này được tính gộp vào tiền bán/thuê nhà.

Đối với diện tích chủ đầu tư không bán, không cho thuê tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này sẽ được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của tòa nhà chung cư đó. Như vậy, cư dân không có trách nhiệm phải đóng kinh phí bảo trì cho những hạng mục đó, người mua nhà nên lưu ý điểm này để tránh trường hợp mất tiền đóng thêm một lần nữa.

Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư?

Phí bảo trì chung cư được đóng khi chủ đầu tư thông báo bàn giao căn hộ (trước 15 ngày nhận bàn giao) hoặc khi ngân sách đã hết. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản thông báo đến từng hộ dân sinh sống về việc đóng phí bảo trì. Thông thường, khoản phí này nằm cố định trong 2% giá trị mỗi căn hộ và thanh toán luôn khi mua bán.

Phí bảo trì chung cư do ai quản lý?

Điều 107 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư như sau: Sau khi thu quỹ bảo trì chung cư từ người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển khoản tiền đó vào tiền gửi tiết kiệm của một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trong vòng 7 ngày, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Bên cạnh đó, sau 12 tháng kể từ thời điểm bàn giao, đưa tòa nhà vào sử dụng, đồng thời số căn hộ nhận bàn giao đạt trên 50% thì chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị tòa nhà.

Kể từ khi thành lập, trong vòng 7 ngày làm việc, ban quản trị tòa nhà cần có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì, bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì Ban quản trị tòa nhà có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng số tiền lãi do trả chậm theo đúng quy định của Chính phủ.

Phí bảo trì chung cư đóng bao nhiêu lần?

Phí bảo trì chung cư được đóng khi bàn giao căn hộ. Ngoài ra, các chủ sở hữu nhà chung cư có thể phải đóng góp thêm trong trường hợp nguồn kinh phí đã hết hoặc không đủ để chi trả cho công tác duy tu, bảo dưỡng. Tuy nhiên, số tiền bảo trì chung cư thường rất lớn nên hiếm khi xảy ra trường hợp thiếu hụt kinh phí. Mặt khác, phí bảo trì không chỉ nằm im ở giá trị 2% mỗi căn mà còn sinh lãi do được gửi tại ngân hàng. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các hạng mục cho thuê dịch vụ, quảng cáo trong thang máy cũng sẽ được cộng vào quỹ bảo trì.

Hiện nay có một tình trạng khá thường gặp là chủ đầu tư chây ì không đóng kinh phí bảo trì của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không chịu bàn giao hoặc chậm bàn giao khoản kinh phí bảo trì đã thu từ người mua/thuê chung cư cho Ban quản lý tòa nhà. Vì thế, cư dân chung cư nên tham gia đầy đủ các buổi sinh hoạt cư dân, đồng thời theo dõi sát sao tình hình chi tiêu ngân sách chung nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng, an toàn và chất lượng cuộc sống gia đình mình.

Ngoài ra, có không ít trường hợp căn hộ chung cư được chuyển nhượng nhiều lần, người mua sau khi giao dịch xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng cho bên khác. Do pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư thu nhiều lần với những người mua sau.  Do vậy, người mua nhà chung cư cần tìm hiểu kỹ vấn đề này, tránh bị chủ đầu tư muốn trục lợi, yêu cầu đóng thêm khoản phí này.

Khánh An (tổng hợp)