Rào Cản Nào Khiến Thanh Khoản Bất Động Sản Chưa Bứt Tốc?

Thanh khoản bất động sản phía Nam trong 3 tháng đầu năm đang có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự mạnh mẽ, nguyên nhân do đâu?

Thanh Khoản Bất Động Sản Còn Chậm

Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS 2 tháng đầu năm 2024 của Nhadatban24h.vn ghi nhận, lượng tin đăng và mức độ quan tâm toàn trang vẫn khá thấp. Cụ thể, lượng tin đăng bán tháng 1 giảm 17%, nhu cầu mua bán nhà đất giảm 1% so với tháng cuối năm 2023. Đà giảm sâu hơn trong tháng 2 do rơi vào kỳ nghỉ lễ, mức giảm lượng tin rao là 30%, lượt tìm mua nhà đất giảm 14% so với tháng 1.

Nhà riêng, nhà mặt phố và chung cư là 3 loại hình ghi nhận lượng tin đăng bán giảm sâu nhất, lần lượt 35%, 34% và 30%. Mức độ quan tâm loại hình chung cư giảm khoảng 8%, nhà riêng 15% và nhà mặt phố gần 27%. Riêng đất nền dự án có mức giảm 12%, không cải thiện thanh khoản so với tháng trước.

Thanh khoản bất động sản phục hồi nhưng chưa thể bức tốc mạnh mẽ. Ảnh: Nhadatban24h.vn

Tại thị trường TP.HCM, thanh khoản bất động sản ghi nhận sự sụt giảm ở hầu hết các loại hình. Trong đó, nhà mặt phố giảm sâu nhất, tới 31% mức độ quan tâm. Nhà riêng và đất nền cũng có lượt tìm mua giảm 19-20% so với tháng 1. Riêng chung cư TP.HCM , tuy lượng tin đăng giảm 19% nhưng mức độ quan tâm chỉ giảm 6%, thấp nhất so với các loại hình còn lại.

Còn theo DKRA Group, trong 2 tháng qua nguồn cung và lượng tiêu thụ mới phân khúc đất nền giảm lần lượt là 14% và 25% so với cùng kỳ 2023. Thanh khoản bất động sản chỉ ở mức trung bình, rơi vào các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,

Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới 2 tháng đầu năm chỉ bằng 66% so với cùng kỳ, phân bổ chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Lượng tiêu thụ cũng giảm 53% so với cùng kỳ. Còn loại hình biệt thự/ nhà phố nguồn cung tếp tục khan hiếm, tỷ lệ tiêu thụ mới chỉ đạt 16% nguồn cung đang bán ra trên thị trường.

Số liệu từ Đat Xanh Services cũng cho thấy, 2 tháng đầu năm thanh khoản bất động sản không có sự cải thiện, cả nguồn cung và nhu cầu mua vẫn còn khá thấp. Giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm đất nền có mức giá trung bình khoảng 21-35 triệu đồng/m2. Còn với căn hộ chung cư thì thanh khoản rơi vào tầm giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn. Nhà riêng, nhà phố có giao dịch vào khoảng giá dưới 10 tỷ đồng đổ lại.

Còn theo nhiều đơn vị môi giới, thị trường đã bắt đầu tích cực hơn so với năm ngoái, thanh khoản bất động sản cải thiện rõ nét. Người mua ở thực đã quay lại thị trường và sản phẩm đất nền thổ cư, nhà riêng được săn tìm nhiều. Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn còn hạn chế, lượng khách đi tìm hiểu nhà đất đông nhưng chỉ mới khoảng 30% trong số đó chốt kèo mua.

Muốn Mua Nhà Nhưng Còn Nhiều Đắn Đo

Dù biết đây là “thời điểm vàng” để xuống tiền mua nhà nhưng nhiều người vẫn phân vân chưa tham gia vào thị trường bất động sản vì nỗi lo thu nhập bấp bênh và câu chuyện lãi suất thả nổi.

Quan sát thị trường qua từng tháng từ đầu năm 2023, khi sóng giảm giá nhà đất đang ở thời cao điểm, đến hiện tại khi giá nhà có xu hướng chững lại, anh Tuấn (quận 2, TPHCM) nhận định đây là lúc thích hợp nhất để mua vào vì có khả năng cuối năm nay, đà giảm giá bất động sản sẽ kết thúc và chu kỳ tăng bắt đầu.

Dù là vậy, anh vẫn đắn đo rất nhiều trước lựa chọn mua gì và vay bao nhiêu. Anh chưa dám mạnh tay đi vay mua bất động sản do lo ngại tình hình kinh tế hiện nay của gia đình. Thu nhập hai vợ chồng lúc này vẫn chưa có gì chắc chắn, làn sóng cắt giảm nhân sự của nhiều doanh nghiệp còn diễn ra và có thể chưa dừng lại trong 2024. Vì vậy, anh còn phải tính toán lại khi vay số tiền lớn. Tuy nhiên nguyên nhân lớn nhất theo anh Tuấn chia sẻ vẫn là không tìm được nhà phù hợp tài chính.

So với cách đây 1 năm, lãi suất cho vay mua nhà đất của các ngân hàng giảm từ 2 – 5%/năm. Dù vậy, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiêu dùng, nhà đất trong những tháng đầu năm 2024 vẫn không khả quan. Theo ngân hàng Vietcombank, tăng trưởng tín dụng hết tháng 1 đạt 1,24 triệu tỷ đồng, giảm khoảng 30.000 tỷ đồng so với cuối năm 2023. Trong đó, tín dụng bán lẻ giảm 11.000 tỷ đồng do xu hướng vay BĐS tiêu dùng suy giảm.

Theo nhiều chuyên gia, dù lãi suất cho vay có thấp nhưng nhu cầu vay của khách hàng hiện nay không tăng do thị trường BĐS trầm lắng nhưng giá vẫn cao nên nhu cầu mua ở hay đầu tư đều thấp. Thêm vào đó, ngân hàng định giá cho vay cũng thấp hơn trước, đây cũng là nguyên nhân khiến tín dụng cá nhân giảm.

Bên cạnh yếu tố kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm sút, thiếu hụt sản phẩm mới phù hợp túi tiền cũng là nguyên nhân thiến thanh khoản bất động sản khó bứt phá. Các dự án được cấp phép cả năm 2023 và tháng đầu tiên năm 2024 giảm mạnh. Vì vậy dù mặt bằng lãi suất cho vay đã thấp hơn cả thời kỳ Covid-19, nhưng thực tế người mua nhà vẫn chỉ dám vay khoảng 30-40% giá trị tài sản và cũng rất khó kiếm sản phẩm phù hợp để mua.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của các đơn vị đều cho thấy nguồn cung trong năm 2023 giảm khá mạnh so với các năm trước đó, thậm chí thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong 2 tháng đầu năm, phân khúc căn hộ TP.HCM không có thêm một dự án mới nào chào bán. Lượng hàng sơ cấp còn bán trên thị trường đến từ 6 dự án hiện hữu với số lượng rất ít, chỉ khoảng 300 căn. Một số dự án ở thị trường tỉnh cũng chỉ còn lác đác vài dự án mở bán nhưng số lượng không nhiều, giá bán khá cao.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Nhadatban24h.vn khu vực phía Nam, bắt đầu từ quý 2/2024, các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh pháp lý, tiến độ triển khai dự án. Do đó dự báo nguồn cung mới trên thị trường sẽ sớm được bù đắp nhưng cũng rất khó để có sự bùng nổ nguồn cung trong năm 2024 khi thị trường vẫn còn nhiều rào cản pháp lý chưa khơi thông.

Ngày 3/4 tới đây, Nhadatban24h.vn – thành viên tập đoàn PropertyGuru công bố Báo cáo thị trường bất động sản định kỳ. Sự kiện sẽ diễn ra theo hình thức online. Báo cáo quý 1/2024 với chủ đề “Khởi động” sẽ mang đến 3 nội dung hữu ích, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh, mua bán bất động sản có thông tin tổng quan, cập nhật về thị trường để đưa ra quyết định tự tin hơn. 

Đông Phong